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Umstrukturierungen von Betriebsliegenschaften und Immobilien

Immobiliengesellschaften

Eine Immobiliengesellschaft bezahlt auf Ihren Gewinn und Kapital. Ertrags- und Kapitalsteuer (analog der Einkommens- und Vermögenssteuer). Die Ertragssteuern sind in der Regel tiefer als die Einkommenssteuern. AHV fällt auf den Gewinn keine an. Die effektiven Unterhaltskosten können abgesetzt werden. Sie können die Finanzierungskosten weitgehend abziehen.

Sie können jedoch keine Ersatzbeschaffung vornehmen. Der Verkauf ist grundsätzlich steuerpflichtig – sei es bei der Bundessteuer und auf kantonaler Ebene die ordentliche Steuer – zumindest die wieder eingeführten Abschreibungen über die Ertragssteuern und auch Grundstückgewinnsteuer. Wenn Sie den Gewinn zurückführen wollen, müssen Sie Dividenden ausschütten, die wiederum Steuern auslösen – allenfalls im Teileinkünfteverfahren (dh mindestens 50 % einer Dividende wird mit der Einkommensteuer erfasst) – und zusätzlich fällt die Vermögenssteuer an. Die Steuerbelastung wird in solchen Konstellationen bei einer Größenordnung liegen, die dem direkten Halten entspricht.

Beim Verkauf einer Immobilie in einer Immobiliengesellschaft können Sie anstelle der Immobilie die ganze Immobiliengesellschaft verkaufen. Der Verkauf erfolgt auf Ebene der Bundessteuer steuerfrei und auf kantonaler Ebene. Bei Immobiliengesellschaften fällt regelmäßig nur die Handänderungs- und Grundstückgewinnsteuer an. Der latente Gewinn in der Gesellschaft auf der Differenz zwischen Buchwert und Verkehrswert bei der Bundessteuer und die wieder einzubringenden Abschreibungen auf kantonaler Ebene bleiben unbesteuert.

Alternative Lösungen / Umstrukturierung

Bei Gesellschaften mit Immobilien spricht man von „schweren Gesellschaften“, da diese bei einem Verkauf teurer sind. Bei einer Nachfolgeregelung kann eine Immobilie eine ernsthafte Hürde darstellen.

Nicht alle Kaufinteressenten sind an der Immobilie interessiert. Oftmals möchte der Käufer nur den operativen Betrieb erwerben.  Dabei kommt das Thema der Abspaltung oder Ausgliederung von Betriebstätigkeit und dem Immobilienbestand auf.

Oftmals sind solche Spaltungen aus steuerlicher Sicht nicht steuerneutral durchführbar, da die Hürden dafür hoch sind. Umso wichtiger ist deshalb die genaue und detaillierte Vorabklärung, welche Möglichkeiten und Steuerfolgen bestehen.

Nachfolgend einige Fragen im Zusammenhang mit Immobilien-Umstrukturierungen:

  • Welche Voraussetzungen müssen für eine steuerneutrale Spaltung gegeben sein?
  • Wann kann eine Ausgliederung eine Alternative darstellen?
  • Wie kann eine Immobilien-Transaktion möglichst steueroptimiert umgesetzt werden?
  • Was ist bei der Überführung von Geschäftsliegenschaften aus einer Personengesellschaft ins Privatvermögen zu beachten?  
  • Was sind steuerystematische Realisierungsstatbestände?
  • Wie kann eine Umwandlung oder Spaltung aus einer Personengesellschaft in eine Immobiliengesellschaft steuerneutral durchgeführt werden. Wie kann das Betriebserfordernis erfüllt werden?   
  • Ist die Überführung von Liegenschaften eines gewerblichen Liegenschaftshändlers ins Privatvermögen bei gleichzeitigem Aufschub der Besteuerung des Wertzuwachsgewinns möglich? 

Grundsätzlich empfiehlt es sich, Geschäftsliegenschaften bereits bei der Erstellung oder dem Erwerb möglichst vom operativen Betrieb zu trennen.